'역전세' 전세보증금 반환 대출규제 완화...다주택자도 해당

연소득 5,000만원 개인다주택자, 변경된 제도 적용시 대출한도 1.75억 증가

[뉴스1] 이미지캡쳐

 

 

 

4일 정부는 역전세, 전세사기 등 임대차시장에 불어오고 있는 위험에 대응하기 위해 한시적으로 대출규제를 완화한다고 밝혔습니다. 

이번달말부터 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 경우 DSR이 아닌 DTI가 적용됩니다.

DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율, (연원리금상환액/연소득) * 100
DTI(Debt to income) : 총부채상환비율, (주담대원리금상환액+기타대출이자)/연소득*100

* DSR은 모든 빚의 원리금을 합쳐계산하는 반면, DTI는 주담대이외 대출은 이자만 더해 계산하므로
  통상적으로 대출자에겐 DSR에 비해 DTI를 적용할 경우 더 많은 대출이 가능함

최근 정부는 DTI가 아닌 DSR을 기준으로 규제를 하고 있어 대출액에 제한이 있었으나 이번 조치로 기존보다 대출가능금액이 늘어날 전망입니다. 게다가 DSR 기준 40%였던 대출한도를 DTI 60%를 적용한다고 하니 집주인들의 입장에서는 한시름 놓을 수 있게 되었습니다.

금융당국에 따르면 대출금리 4%, 대출만기 30년인 연소득 5000만원의 개인 다주택자(기존 대출 없음)의 경우 DSR 40%를 적용하면 3억5000만원인 대출 한도가 DTI 60%를 적용하면 5억2500만원까지 늘어난다고 합니다. 같은 조건에서 연소득 1억원인 개인 다주택자는 3억5000만원 늘어난 10억5000만원까지 대출이 가능해집니다. 

 

 

보증금차액 내에서만 지원, 갭투기 활용 막을 것

[뉴시스]이미지캡쳐

정부는 4일 '하반기 경제정책방향'을 발표하면서 "역전세 문제 해소하는데는 도움이 될 것 같습니다. 다만 이제 갭투자로 활용하는 것을 막아야 된다는 지적은 저희도 적극적으로 인식을 하고 있고요. 전세금반환목적으로만 제한하고 있기 때문에 갭투자에 쓰일 우려는 없다라고 말씀을 드리겠습니다."라고 이형주 금융위원회 금융정책국장이 밝혔습니다.

이번 대출규제완화 정책에 대해 일각에서 '갭투자를 하려는 집주인들을 도와주려는 것이냐'는 비판이 나오고 있어 금융당국도 이 부분을 고려해 '전세금반환목적'으로만 규제완화를 적용하겠다고 밝힌 것입니다.

 

 

임대인 "보증금전체대출로 확대해야", 전문가 "부실임대인의 시장 퇴출 기회로"

이 정책에 대해 각 주체별로 반응이 갈라지고 있습니다.

일단 세입자의 경우 집주인이 보증금을 반환 못해 발생할 수 있는 피해를 방지할 수 있게 되었다며 안심하게 됐습니다.

반면 임대인(집주인)들은 여전히 대책이 부족하다는 입장입니다. 성창엽 대한임대인주택협회장은 "대출에 숨통이 트인다는 점에서는 긍정적"이라며 "하지만 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자의 보증금 전체를 돌려줘야 하는 임대인까지 모두 구제할 수 없어 미흡한 측면이 있다"고 입장을 밝혔습니다. 

이번 '역전세' 대출규제완화가 기존 전세세입자와 다음 전세세입자간 보증금 차액에 대한 대출로 제한하다보니 아예 다음 전세세입자를 구하지 못한 경우에는 대출을 받을 수 없게 되어 제도적 도움을 받을 수 없게 된다는 것입니다. 실제로 아파트를 제외한 빌라, 다가구 등은 최근 발생한 전세사기 이후 세입자를 구하기 힘든 경우가 많은 것이 사실입니다. 오죽하면 '전세포비아'라는 말이 나올 정도입니다. 

반면 부동산관련 전문가들은 "임대인의 주장은 공짜로 돈 달라는 것"이라며 "능력없는 임대인은 이번기회에 퇴출되어야"한다고 말하고 있습니다. 송승현 도시와경제 대표는 "임대인 모두를 구하기 위해 금융시스템을 뒤엎을 순 없는 노릇"이라며 "일시적으로 보증금 차액만큼 못 돌려주는 임대인을 구제하는 이번 대책으로 충분하다"고 했습니다. 

당장의 역전세로 인한 피해는 막아야 하지만 지난 몇년간의 부동산 투기붐 때 능력없는 임대인이 너무 많이 늘어 부동산 시장이 부실해지고 있다고 지적하는 전문가들이 많습니다. 

 

세입자보호를 위한 시행안이 최우선 되어야

우병탁 신한은행 WM사업부 팀장은 "후속 세입자는 근저당이 설정된 상태에서 후순위로 들어오게 되므로 후속 세입자 보호를 위해 전세보증보험 의무화에 대한 세부 시행안이 빨리 나와야 한다"며 "HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입 대상은 보증금 최대 7억원 이하여서 역전세난이 심각한 서울은 대부분 대상이 안 된다는 문제가 남아 있다"고 밝혔습니다.

이번 주택담보대출 규제완화는 집주인을 위한 제도가 아닌 세입자의 재산권보호를 위해 도입되는 제도입니다. 면밀하게 검토하고 준비하지 않는다면 이를 악용하는 집주인들이 나올 가능성을 배재할 수 없습니다. 무엇보다 세입자보호를 위한 다양한 법적, 제도적 장치를 마련하는 데 금융당국이 최선을 다해야 할 것입니다.